Activa - toelichting op de balans

Toelichting op de grondexploitaties:

Algemeen

De in de balans opgenomen voorraden worden uitgesplitst naar de volgende categorieën:

Van de bouwgronden in exploitatie is het verloop gedurende het boekjaar als volgt:

Gronden in exploitatie (onderhanden werken)
De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de lopende grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2025 in totaal € 25,86 miljoen. Dit is € 4,19 miljoen lager dan de boekwaarde per 1 januari 2024 à € 30,05 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 7,33 miljoen die voor het grootste gedeelte in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, lager liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2024 zijn gerealiseerd, à € 11,52 miljoen.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 16,63 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2025 een verwacht resultaat van € 13,48 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verslechtering van € 0,84 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2024 à € 12,64 miljoen negatief.

Winstneming

De gemeente neemt winst in projecten met een positief verwacht resultaat op basis van de percentage-of-completion-methode. Hierin wordt de voortgang van een project gerelateerd aan de realisatie van kosten en opbrengsten ten opzichte van de totale raming.

Per 31-12-2023 was reeds € 6,13 miljoen aan winst uit de complexen genomen. De complexen Nico de Regtplein, Kreken van Nibbeland, Krekenbos, Postzegelplannen en Heijwegenlaan hebben een positief saldo op eindwaarde en komen dus voor winstneming in aanmerking. Uit de percentage-of-completion-berekening volgt dat voor deze complexen € 0,72 miljoen aan winst kan worden genomen in 2024, waardoor de totale winstneming uitkomt op € 6,85 miljoen.

Voorziening

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.

Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2025
€ 382 duizend positiever uit ten opzichte van 1 januari 2024. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex wordt derhalve op basis van de voorschriften met dit bedrag verlaagd. Het complex Elementen is voor € 1,48 miljoen nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 1,48 miljoen benodigd. In totaal is per 1 januari 2025 een totale voorziening van € 23 miljoen getroffen voor deze twee complexen.

Nog te maken kosten Nog te realiseren opbrengsten

In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma. Opbrengstenramingen zijn gebaseerd op onderliggende overeenkomsten en of ramingen. De kostenramingen zijn gebaseerd op civiele ramingen, opgaven van deskundigen en vastgestelde parameters voor kosten- en opbrengstenstijgingen.
De kosten- en opbrengstenindexaties zijn ingerekend vanaf het huidige jaar, met uitzondering van De Elementen waar de opbrengstenindexatie voor de woningbouw vanaf 2028 is ingerekend.

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de lopende grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2025 in totaal € 25,86 miljoen. Dit is € 4,19 miljoen lager dan de boekwaarde per 1 januari 2024 à € 30,05 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 7,33 miljoen die voor het grootste gedeelte in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, lager liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2024 zijn gerealiseerd, à € 11,52 miljoen.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 16,63 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2025 een verwacht resultaat van € 13,48 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verslechtering van € 0,84 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2024 à € 12,64 miljoen negatief.

BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.

Toelichting mutaties
Het totale verwachtte resultaat van de grondexploitaties is op contante waarde per 1-1-2025 met een waarde van € 842.684 negatief bijgesteld. Dit bedrag is het saldo van alle positieve en negatieve bijstellingen, die van invloed zijn op de prognose van het uiteindelijke resultaat.

21 Nico de Regtplein
Het complex Nico de Regtplein is nagenoeg afgerond en laat een positieve bijstelling van € 87.431 zien. Door werk met werk te combineren is werk voordeliger uitgevallen. Het overgebleven budget is afgeraamd.  

36 Kreken van Nibbeland
Het complex Kreken van Nibbeland laat een minimale bijstelling zien. Het nadeel van vertraging in het woonrijpmaken (doordat het aangrenzende facilitaire plan vertraagd is) en het verlagen van de rente, wordt grotendeels goedgemaakt door de werking van de netto contante waardeberekening (1 jaar dichter bij de positieve eindwaarde) en het aframen van budgetten, wat resulteert in een nadelig saldo van € 9.634.

37 Krekenbos
Het complex Krekenbos heeft een positieve bijstelling van € 368.262. Binnen dit plan zijn de grondopbrengsten van Fase 6 en 7 hoger uitgevallen dan geraamd was. Dit geldt ook voor de verkopen van de vrije sector kavels, waarvan de overgebleven kavels weer jaarlijks geïndexeerd worden.

44 Postzegelplannen
Het complex Postzegelplannen is met € 208.707 negatief bijgesteld. De gymzaal aan de Mercuriusstraat is nu ook onderdeel geworden van de grondexploitatie van de Galileilaan. De boekwaarde van het pand is overgeheveld. Verder zijn de exploitatiekosten van een aantal leegstaande panden ten laste gebracht van de exploitatie. De insteek was dat deze panden in 2024 gesloopt zouden zijn.

61 Heijwegenlaan
Het complex Heijwegenlaan laat een minimale positieve bijstelling zien van € 17.511, wat veroorzaakt wordt doordat de fasering iets aangepast is.

76 Heer&Meester
Het complex Heer&Meester is voor € 382.350 positief bijgesteld. Het woonrijp maken is ver gevorderd en daarna is het plan afgerond. Door gunstige resultaten kan er budget afgeraamd worden.

89 Elementen
De Elementen moet dit jaar negatief worden bijgesteld, met een totale negatieve mutatie van
€ 1.479.897 voor het gehele complex. De bijstelling heeft meerdere oorzaken, waarvan onderstaande mutaties de grootste zijn:

Rente
De rente die in deze nota grondexploitatie gebruikt is, bedraagt 0,77% in plaats van 1,15%. Dit geeft een voordeel van € 843.545

Kosten
In deelplan Waterfront komt er tussen alle torens een dakpark. Ten opzichte van vorig jaar zijn nu ook de kosten voor fase 2 en 3 opgenomen, met een bijdrage van 50% van de ontwikkelaar. Dit geeft een nadelig effect van € 2.159.538.

Index opbrengsten
Verder worden de opbrengsten van de torens 5 en 6 geïndexeerd vanaf 2028 met 2% gezien de positieve marktomstandigheden. Dit geeft een voordeel van € 215.633.

Onderbouwing geraamde winstneming

BBV-regelgeving schrijft voor dat gemeenten winst moeten nemen in positieve plannen op basis van de percentage-of-completion-methode. Hierin wordt de voortgang van een project gerelateerd aan de realisatie van kosten en opbrengsten ten opzichte van de totale raming.

Per 31-12-2023 was reeds € 6,13 miljoen aan winst uit de complexen genomen. De complexen Nico de Regtplein, Kreken van Nibbeland, Krekenbos, Postzegelplannen en Heijwegenlaan hebben een positief saldo op eindwaarde en komen dus voor winstneming in aanmerking. Uit de percentage-of-completion-berekening volgt dat in het complex Nico de Regtplein € 92 duizend, Kreken van Nibbeland € 110 duizend, Krekenbos € 518 duizend en Heijwegenlaan € 71 winst kan worden genomen. In het complex Postzegelplannen kan nog geen winst worden genomen, omdat er nog geen grondverkopen hebben plaatsgevonden. In totaal is in 2024 € 0,7 miljoen aan winst genomen, waardoor de totale winstneming uitkomt op € 6,85 miljoen